511 부동산 전매제한 정책 분석 (수도권 및 광역시 전매제한)

사실상 21번째 부동산 정책인 511 부동산 정책이 발표됐습니다.

이번 정책의 핵심은 수도권과 지방 광역시의 전매제한이라고 볼 수 있습니다.

전매제한은 분양받은 아파트를 매매하지 못 하게 하는 것을 말합니다.

강력한 부동산 정책이자 아파트를 투기가 아닌 실거주자 위주로 분양 받을 수 있도록 하는 정책인데요.

이번 정책으로 기존에 전매 제한이 있던 수도권 지역은 물론 대부분의 수도권 지역과 지방 광역시 모두가 포함되는 강력한 전매제한을 시행하게 되었습니다.

이미 몇년간 흔히 말하는 대대광(대전 대구 광주)의 강세가 광역시 전매제한에 주요한 이유라고 볼 수 있을 것 같습니다.

그럼 이러한 정책이 어떻한 효력이 있는지 그리고 앞으로의 방향은 어떻게 될지 살펴보도록 하겠습니다.

511 전매제한 부동산 정책 분석

 

이번 정책으로 가장 큰 효과는 바로 투기 수요의 감소일 것 입니다.

보도자료에서도 말하고 있듯 20년 분양단지의 40%가 20대1이 넘는 경쟁률을 보이며 높은 경쟁률을 보이고 있습니다.

말이 20대1이지 실제로 수도권과 지방 광역시에서 분양하는 아파트들에 몰리는 청약 통장은 정말 어마어마 합니다.

사실 이렇게 많은 청약 통장 중에는 투자를 목적으로 신청한 통장들도 많이 있습니다.

현재 아파트 분양은 청약 당첨 이후 분양가의 10%에 해당하는 계약금을 지불 하고 나면 아파트 입주때 까지는 비용이 거의 들지 않기 때문에 투자자들은 수억원대의 아파트라도 10%에 해당하는 금액만 가지고 투자를 할 수 있습니다.

거기에 전매제한이 없다면 초반에 프리미엄이 낮을 때 계약금과 약간의 프리미엄만으로 분양권을 매수 할 수 있기 때문에 실수요자들은 점점 더 힘들어지는 상황이었습니다.

즉 이번 정책은 이러한 투자 세력을 잠재우고 실거주를 목적으로 하는 사람들에게 청약의 기회를 높여주는 정책입니다.

청약 당첨의 기회를 20대1에서 10대1, 5대1로 낮출 수 있는 정책인 셈입니다.

 

511 전매제한 부동산 정책 이후 상황은?

 

앞서 말했듯이 이번 정책의 핵심은 실수요자의 청약 당첨 확율의 상승입니다.

요즘 정부의 기조는 계속해서 청약 당첨 확율을 올리는데 집중하고 있는 듯 한데요.

처음엔 분양권을 주택으로 포함하여 다주택자들의 청약 당첨 확율을 확 내리더니 이제는 투자목적의 청약 신청율을 줄이려 하고 있습니다.

이로써 "무주택 청약" 혹은 "1주택자 갈아타기"의 확률은 높아질 것 같습니다.

하지만 문제는 그럼에도 불구하고 신축에 대한 수요는 높고 경쟁률 역시 높다는 것 입니다.

20대1이 5대1이 되어도 결국 5명 중 4명은 당첨되지 못 한다는 이야기이기 때문입니다.

따라서 일단 정책 시행 이전에 분양했던 단지들의 거래 가능한 분양권 가격이 상승할 수 있습니다.

신축에 대한 수요는 높고 청약 확률도 여전히 높기 때문에 당첨 안된 분들은 어쩔수 없이 기존 분양권에 눈을 돌릴 수 밖에 없을 것 같습니다.

8월 이후의 분양권은 앞으로 최소 3년은 전매제한이, 그 이후 2년은 양도세 비과세의 기간이 걸리기 때문에 앞으포 5년간 거래가 어려울 가능성이 높습니다.

결국 손해를 보는 것은 청약에 당첨되지 못 한 실수요자가 아닐까 싶습니다.

 

앞에서 언급 했듯이 정부의 기조는 결국 "청약의 활성화와 실수요자 위주로의 개편" 입니다.

어떻게 보면 참 좋은 정책 같지만 사정상 청약 조건이 안되는 사람들에게는 조금은 아쉬운 정책이 아닐까 싶습니다.

게다가 부동산 상승에 대한 정책과는 또 거리가 있습니다.

이미 정부는 집값이 어느정도 안정화가 됐다고 보고 있기 때문에인지는 모르겠습니다만 이번 정책으로 인해 집값이 안정되거나 하락할 여지는 적어 보입니다.

사실 집값을 잡는데는 대출규제가 제일 빠르고 정확한 방법일 것 입니다.

대출이 안되면 실제로 집을 살 여력이 있는 사람은 매우 줄어들고 거래도 줄어들 것이며 결국 집값의 하락을 불러올 것이기 때문인데요.

실제로 이렇게 될 경우 내수 침체를 넘어선 내수 대혼란이 올 가능성이 높습니다.

우리나라 내수시장에서 부동산이 차지하는 비율이 매우 높기 때문에 쉽사리 꺼낼 수 없는 카드가 바로 대출 규제지요.

아마도 정부가 원하는 집값의 안정세는 급격한 폭등을 막는게 아닐까 하는 개인적인 생각을 해봅니다.

또한 이번 정부는 경기부양책으로 부동산 정책을 쓰지 않는다고 단언 했습니다.

말 그대로 경기부양책으로 부동산을 사용하진 않지만 딱히 하락과 거래를 막는 것도 아닙니다.

 

이런한 정부의 기조를 잘 판단하시여 실수요자라면 착실히 청약 점수를 올리시고 갈아타기 혹은 투자를 목적으로 하고 계시다면 발빠르게 움직여야 할 것 같습니다.