전세 보증금 반환 DSR 규제 완화 - 부동산 규제 완화 신호탄?

추경호 경제 부총리가 직접 전세 보증금 반환에 대한 dsr 규제를 완화 하겠다고 발표했습니다.

역전세난의 우려에 따른 조치로 보이는데요.

이에 따라 부동산 시장도 앞으로 예측이 복잡해지고 있습니다.

21년 폭등기에 전세 계약을 했던 물건들의 전세계약 만료 시점이 다가옴에 따라 역전세에 대한 우려의 목소리가 계속해서 나오고 있기 때문에 정부 입장에서도 가만히 두고만 볼 수 없었던 것 같습니다.

그럼 도대체 dsr이 뭐길래 이렇게 dsr 하나에 난리법석인지 한번 찬찬히 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

DSR에 대해 알아보자!!

 

DSR은 총부채원리금상환비율 이라는 복잡한 이름을 가지고 있습니다.

쉽게 풀어서 말하자면 빚을 진 내가 1년에 버는 돈에서 1년동안 상환하는 원리금의 비율을 나타내는 지수라고 볼 수 있습니다.

내가 1년에 100만원을 버는데 1년동안 학자금 대출, 신용대출, 주택담보대출을 다 포함해서 갚는 원리금이 30만원이라면 내 dsr은 30%인 것 입니다.

지금 우리나라는 1억 이상의 부채를 가진 사람에게 dsr을 40% 이하로 규제하고 있는데요.

dsr을 40%로 규제하게 되면 가장 큰 문제는 신용대출 보다는 주택담보대출입니다.

단순 계산으로 연소득이 6천만원일 때 4.5% 이율로 30년 상환으로 잡으면 최대로 받을 수 있는 대출금은 4억2천만원이 됩니다.

23년에는 하락중

4억2천만원이 큰 돈이긴 하지만 현재 수도권의 집 가격을 생각한다면 주택을 구입하기에 쉽지 않은 상황이죠.

또한 이 dsr에는 일반 신용대출 뿐만 아니라 사용하고 있지 않은 마이너스 통장도 5년 상환으로 상정하여 계산되기 때문에 받을 수 있는 대출금은 더더욱 줄어들게 됩니다.

 

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DSR 규제 완화 = 부동산 완화?

 

그럼 DSR의 규제 완화가 뜻하는 바는 무엇일까요?

총은 아니지만 총만큼 치명적인 dsr...

일단 정부는 전세반환대출에 한해 DSR을 완화 한다고 밝혔는데요.

전세사기로 안그래도 움츠러든 주택 시장에 전세보증금 반환이 이뤄지지 않아 잡음이 생긴다면 부동산에 악재가 더 심각해질 것은 뻔한 일입니다.

이에 정부가 부분적 dsr 완화라는 카드를 꺼낸 것으로 볼 수 있습니다.

이로써 역전세에 대한 우려는 사라지고 전세보증금 상환을 위한 급매물 역시 사라지게 되었습니다.

즉, 부동산 시장에 급매물이 줄어들 여지가 생겼고, 기존 dsr 때문에 대출이 묶여 있던 다주택자 또는 갭 투자자들이 전세보증금 반환 목적으로 대출이 가능해져 유동성이 늘어났다고도 볼 수 있는데요.

유동성의 증가가 부동산의 상승으로 바로 직결되는 것은 아니나 긴말하게 연관이 있다는 점은 부정할 수 없는 사실입니다.

M2는 광의의 통화

따라서 확정적인 부동산 상승인가? 로 본다면 아직 미지수지만 부동산 상승의 조건을 충족하는가? 로 본다면 상승의 조건을 충족하고 있다고 볼 수 있습니다.

또한 우리나라의 현재 dsr 규제는 매우 건전하게 이뤄지고 있는 상태이기 때문에 어느정도 완화의 여지는 있는 상황입니다.

이미 전세보증금반환에서 dsr 완화를 예고 했기 때문에 다른 대출의 완화 역시 기대를 해볼 수 있을 것 같습니다.

물론 정부에서는 전세보증금반환 이외의 dsr 규제 완화는 전혀 고려하지 않고 있다고는 하지만 정부 정책에 있어서 "절대"라는 건 없다고 봐야하기 때문에 가능성을 열어두고 생각해보는게 좋을 것 같네요.

 

준비!!

dsr 규제가 완화 되고 급매물이 감소하고 유동성이 늘어나며 거래 역시 늘어나고 있습니다.

앞에서도 말했지만 저는 부동산 상승의 시기가 왔다기 보단 부동산 상승의 조건들이 하나 둘 채워지고 있다라고 보고 있는데요.

언제나 그렇듯 신중한 접근과 선택과 집중, 그리고 결단력이 필요한 시기인 것 같습니다.

 

다음에 다른 소식이 있으면 또 포스팅으로 정리해보도록 하며 이만 마치겠습니다.

감사합니다^^