특례보금자리론(보금자리론)과 디딤돌로 보는 주택 가격 상한선

특례보금자리론이 보금자리론을 대체하며 시행된 이후 빠르게 소진되고 있습니다.

또한 금리가 높아진 이후 구축으로 가더라도 이율이 저렴한 보금자리론을 선택하는 분들도 많아지고 있는데요.

덕분에 부동산 거래량은 눈에 띄는 회복세를 보이고 있습니다.

거래량이 늘고 있지만 주택 가격도 회복세를 보이고 있어서 많이들 망설이고 계실거 같은데요.

이쯤에서 제가 생각하는 주택 가격의 상한선을 디딤돌과 특례보금자리론(보금자리론)을 통해 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

디딤돌과 특례보금자리론(보금자리론) 주택 상한선

 

먼저 디딤돌 대출의 주택 가격 상한선을 살펴보면

대출승인일 기준으로 전용면적 85이하, 평가액 5억, 신혼부부나 2자녀 이상 가구는 최대 6억 이하의 주택까지만 디딤돌 이용이 가능합니다.

즉 디딤돌 대출을 받기 위한 주택 가격의 상한선은 최대 6억입니다.

디딤돌 대출의 장점은 낮은 금리가 있는데요.

현재의 금리 상승기에도 최소 2% 미만의 대출이 가능한게 디딤돌이기 때문에 실행 조건이 된다면 매우 저렴하게 이용이 가능한 주택담보대출이 바로 디딤돌 대출입니다.

따라서 디딤돌 이용을 고려하는 분들에게 6억이라는 심리적 저항선이 생기게 되는데요.

최대 6억 이하의 주택까지만 이용이 가능하기 때문에 6억이라는 1차 저항선을 넘기가 어려워지고 수도권과 광역시를 제외한 시군 단위의 상한선이 정해지는 것 같습니다.

 

디딤돌 이후에 그나마 저렴한 대출이 특례보금자리론(보금자리론)인데요.

물론 최근 시중은행의 주택담보대출 이자가 많이 내려가면서 특례보금자리론(보금자리론)보다 저렴하게 주택담보대출을 실행하는 분들도 많아지고 있습니다.

하지만 특례보금자리론(보금자리론)은 소득의 제한이 없고 LTV를 70%까지 적용해주며 DSR 규제에서 제외되기 때문에 아직도 이용하는 분들이 많이 있습니다.

또한 중도상환 수수료가 없기 때문에 더더욱 인기가 많을 수 밖에 없는데요.

 

이런 특례보금자리론(보금자리론)의 경우 주택 가격이 최대 9억원 이하라는 기준을 두고 있습니다.

따라서 9억원선에서 2차 저항선이 생기게 되는데요.

정책 자금을 통해 주택담보대출을 이용하려는 분들에게는 9억원 이상의 주택은 디딤돌도, 특례보금자리론(보금자리론)도 이용할 수 없는 주택인거죠.

 

여기에 6억 이상 주택부터는 취득세 비율도 높아져 9억원이 넘으면 취득세율이 매매가의 3.3%가 되기 때문에 3천만원에 육박하는 취득세 폭탄을 맞게 되는 것 역시 저항선에 한몫 하게 됩니다.

다시 살펴보면 1차 저항선은 디딤돌이 가능한 6억원에 생기고 2차 저항선은 특례보금자리론(보금자리론)이 가능한 9억에 생기게 됩니다.

그리고 12억원을 초과하게 되면 양도세 비과세 적용을 받지 못 하는 고가 주택이 되기 때문에 3차 저항선이 생깁니다.

그래서 현재 주택담보대출에 주택 상한선을 해제 했지만 현실적으로 9억 이상 주택의 주택담보대출이 어려운 이유입니다.

물론 기본 자산이 많고 소득이 높다면 9억 초과 주택의 주택담보대출이 불가능하진 않지만 저 같은 평범한 소시민에게는 쉽지 않은 금액임에는 틀림 없습니다.

 

이러한 저항선을 기준으로 현재 광주 광역시의 분양가를 보면 대부분 국평 기준 6~7억 선으로 분양을 하고 있고 상무 센트럴 자이의 경우에는 10억에 가까운 금액으로 분양을 하고 있는데요.

광주의 분양가는 이미 디딤돌 이용이 불가능한 금액이기 때문에 2차 저항선인 9억을 기준으로 주택 가격이 많이 나뉠 것으로 보입니다.

즉 특례보금자리론(보금자리론)을 이용할 수 있는 2차 저항선을 넘어 9억 이상 거래가 되는 단지는 소수의 대장급 단지들만 해당 될 것이고 대부분의 단지들은 2차 저항선을 넘지 못 할 것으로 보이는데요.

청약 신청과 분양권 매수시 저항선을 기준으로 보시고 청약 및 거래시에 참고를 하면 좋을 것 같습니다.

 

정리하면 최근 광역시의 신규 분양의 경우 1차 저항선은 이미 넘어버렸고 1차 저항선과 2차 저항선 사이의 6~7억원의 분양가를 보이고 있기 때문에 기왕 매수하신다면 2차 저항선인 9억을 넘을 수 있는 단지를 골라서 매수를 해야 한다는 결론을 내릴 수 있습니다.

 

물론 최근 분양가의 가파른 상승세나 부동산 회복세가 지속된다면 특례보금자리론(보금자리론)의 기준 상한이 높아질 가능성도 배제할 순 없기 때문에 특례보금자리론(보금자리론)의 기준을 잘 살펴보는 것도 잊지 말아야 할 것 같습니다.

 

부동산은 실거주와 투자가 합쳐진 자산이라고 생각합니다.

실거주도 중요하지만 투자 역시 그에 못지 않게 중요한 부분인데요.

제일 좋은 투자는 현재 4~5억 선에서 거래가 되고 있는 준신축을 디딤돌 대출로 매수 하여 1차 저항선을 넘은 이후 7~8억 정도에 정리하는 것이 최선일 것입니다.

하지만 옥석가리기가 중요한 요즘 과연 나의 안목이 이런 단지를 찾을 수 있는지 한번 신중이 검토해볼 때가 된게 아닌가 싶네요.

 

자칫 잘못하면 4~5억의 준신축이 디딤돌 6억의 저항선을 끝내 넘지 못 하는 경우가 생길 수도 있고, 7~8억의 신축 분양아파트가 특례보금자리론 9억의 저항선을 훌쩍 넘어 10억 이상이 갈 수도 있는게 부동산 시장이다 보니 그 어느때보다 선택과 집중이 필요한 시기인 것 같습니다.

 

오늘은 제가 생각하는 아파트의 저항선을 살펴보았습니다.

디딤돌과 특례보금자리론의 이율과 정책이 워낙 좋기 때문에 이 저항선을 잘 참고 하셔서 좋은 결과가 있길 바라겠습니다.

 

감사합니다.