분양가 상한제 8월 입법 예고

마침내 정부가 이르면 다음 주 부동산 시장 안정을 위한 '추가 대책'의 하나로 민간택지 아파트에도 '분양가 상한제'를 적용하기 위한 법 개정 작업에 본격적으로 착수합니다.

분양가 상한제의 문제로 지적되는 청약 당첨자의 '로또' 수준 시세 차익에 대한 환수 장치도 함께 마련된다고 합니다.

31일 정치권과 정부 관계자들에 따르면 국토교통부는 다음 주 주택법 시행령 개정안 입법 예고를 목표로 현재 기획재정부, 여당 등과 막바지 협의를 진행중이라고 합니다.

남은 협의 과정에서 발표 시점 등이 미세 조정될 가능성은 있지만, '높은 분양가 상승률을 고려할 때 민간택지 분양가 상한제 적용이 필요하다', '더 미루면 시장이 피로를 느껴 기대 효과를 거두기 어렵다'는 공감대가 정부와 여권에서 무르익었다는 게 관계자들의 전언입니다.

우선 개정안에는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 조건을 완화하는 내용이 담길 예정입니다.

분양가 상한제는 감정평가된 토지비, 정부가 정해놓은 기본형 건축비에 가산 비용(개별 아파트에 따라 추가된 비용)을 더해 분양가를 산정하는 방식이기 때문입니다.

현재 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상이고, 각 지방자치단체의 분양가심사위원회가 일일이 공공택지 아파트의 가산비를 포함한 분양가 적정성을 심사·승인하고 있다고 하네요.

과거 참여정부 당시에는 민간택지 아파트에도 분양가 상한제가 적용됐으나, 주택공급 위축이나 아파트 품질 저하 등의 부작용 탓에 2014년 분양가 상한제의 민간택지 적용 요건이 강화됐었습니다. 

주택법 시행령에 '최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 넘는 경우', '최근 3개월 동안 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우', '직전 2개월 청약 경쟁률이 5대 1을 넘는 경우' 등과 같은 까다로운 조건이 붙었습니다.

이 때문에 2014년 이후 지금까지 이 조건을 충족한 지역이 없어 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 사례는 없었습니다.

하지만 이제 개정안은 민간택지에도 쉽게 분양가 상한제를 적용할 수 있도록, 물가 상승률 대비 분양가 상승률의 배수를 1∼1.5배 수준으로 낮추거나 '과열' 지표로서 주택 거래량과 청약 경쟁률 기준을 크게 하향 조정할 것으로 알려졌습니다. 

이런 조건 완화를 통해 민간택지 아파트에 앞으로 분양가 상한제가 적용되면, 시세와 크게 관계없이 토지비, 기본형 건축비 등을 기반으로 분양가가 정해져 그 수준이 현재보다 낮아질 가능성이 큽니다.

정부는 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행에 따른 청약 과열, 과도한 시세 차익 등의 부작용을 줄이기 위한 방안도 입법 예고와 함께 내놓을 것으로 알려져 있습니다.

정부 안팎에서는 전매제한 기간 연장, 채권입찰제 도입 등이 구체적 방안으로 거론되고 있다고 합니다. 

현재 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 주택의 전매제한 기간은 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년이 적용되고 있습니다. 

과거 2007년 민간택지 상한제 도입 당시 수도권 민간택지의 전매제한 기간은 전용 85㎡ 이하의 경우 7년, 85㎡ 초과는 5년이었습니다. 

따라서 이번에도 민간택지 분양가 상한제 아파트에 대한 전매제한 기간이 5∼7년 이상으로 늘어날 가능성이 있습니다.

그린벨트 공공택지의 경우처럼 일정 기간 거주 의무도 여지가 있다고 보여집니다.

업계는 채권입찰제 도입 여부에도 주목하고 있습니다.

실제로 과거 2007년 상한제를 도입할 때 과도한 시세차익을 막기 위해 정부는 채권입찰제를 병행했지만 채권액이 인근 집값 상승을 견인하는 부작용을 막기 위해 채권매입액 상한액을 시세의 80% 선으로 조정했었습다.

8월 국회가 시동을 건 이상 어떻게든 8월 안에 결론이 날 것으로 보여집니다.