분양가 상한제 관리처분인가 재개발까지 소급 적용 될까?

2019/07/08 - [집 이야기/부동산 이야기] - 민간택지 아파트에도 분양가 상한제 추진

민간택지 아파트에도 분양가 상한제 추진

분양가 상한제에 대한 이야기가 뜨겁습니다.

저 역시도 관심을 가지고 지켜보고 있습니다.

사실 국토부 장관이 한달도 안되는 시기에 두번이나 공적인 자리에서 언급했다는 것은 이미 진행할 의지가 강력하다고 볼 수 있겠죠.

그렇다면 분양가 상한제가 진행되는 것은 기정사실로 보더라도 과연 어느 정도까지 적용이 되는가를 지켜보아야 할 것 같습니다.

분양가 상한제
① 법 제58조제1항에서 "대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역"이란 같은 항에 따라 분양가상한제 적용 지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달(이하 "직전월"이라 한다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시ㆍ도 소비자물가상승률(이하 이 조에서 "물가상승률"이라 한다)의 2배를 초과한 지역으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.  <개정 2017. 11. 7.>
1. 직전월부터 소급하여 12개월간의 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역
2. 직전월부터 소급하여 3개월간의 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 증가한 지역
3. 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 해당 지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
② 국토교통부장관이 제1항에 따른 지정기준을 충족하는 지역 중에서 법 제58조제1항에 따라 분양가상한제 적용 지역을 지정하는 경우 해당 지역에서 공급되는 주택의 분양가격 제한 등에 관한 법 제57조의 규정은 법 제58조제3항 전단에 따른 공고일 이후 최초로 입주자모집승인[법 제11조에 따라 설립된 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)이 공급하는 주택의 경우에는 법 제15조에 따른 사업계획의 승인을 말하고, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 및 다목의 정비사업에 따라 공급되는 주택의 경우에는 같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가를 말한다]을 신청하는 분부터 적용한다.  <신설 2017. 11. 7.>
③ 법 제58조제6항에 따라 국토교통부장관은 분양가상한제 적용 지역 지정의 해제를 요청받은 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 요청받은 날부터 40일 이내에 해제 여부를 결정하고, 그 결과를 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장에게 통보하여야 한다.  <개정 2017. 11. 7.>

 

현재의 분양가 상한제 시행령은 이렇습니다.

다른건 차지하더라도 ②을 보시면 아래쪽에 "관리처분계획의 인가를 신청하는 분붜 적용한다" 라고 명시 되어 있습니다.

일단 이 항목에 따라 기존 시행령을 따른다면 현재 관리처분인가가 나있는 단지들은 제외가 될 것 같습니다.

강남의 여러 재개발이 이미 관리처분이 나있고 광주를 보면 우산동 자이, 염주동 포스코, 계림2지구 아이파크가 모두 관리처분인가가 완료되고 일반분양이 코 앞인 상황입니다.

하지만 주목할 부분이 있습니다.

시행령 상에서 ‘입주자모집승인을 신청한 단지부터 적용한다’로 바꾸면 현재 분양을 앞둔 단지들도 모두 소급 적용이 가능합니다.

김현미 장관이 8일 국회에서 “주택법 시행령을 개정해 지정요건을 바꾸는 방안을 검토하고 있다”는 발언이 이를 암시한 것 아니냐는 해석도 있습니다.

개인적인 생각으로는 정부에서 강력하게 분양가를 규제하고 싶어 한다 라는 느낌을 지울수가 없습니다.

시행령 개정 자체가 어려운게 아닌만큼 시행령을 손볼수도 있겠다라는 생각이 듭니다.

거기에 이미 고분양가가 되어버렸기 때문에 관리처분인가 이전 단지들만 규제 한다고 해서 해결 될 건 없다고 보이는게 솔직한 생각입니다.

만약 입주공고 전 아파트들에 소급 적용이 된다고 하면 당장 9월부터 시작될 광주 대장급들 분양에 변화가 있을 것 같습니다.

분양가가 내려간다면 당장 청약을 신청하는 일반 분양자들에게는 좋겠지만 분양가 하락으로 인한 부작용도 무시할 수는 없습니다.

하락한 분양가를 메꾸기 위해서 건설비 절감 등이 생길 수 있기 때문입니다.

거기에 재개발은 조합원들의 추가 분담금까지도 발생할 수 있는 상황이라 적지 않은 혼란이 예상됩니다.

과연 이 분양가 상한제가 앞으로의 집값에 어떠한 영향을 미치게 될지....

분양가 상한제에 대해서 앞으로도 관심을 가지고 쭈욱 지켜봐야 할 것 같습니다.